Az előszerződés és a "foglaló" fogalma alapvető jelentőséggel bír a jogi és gazdasági tranzakciók világában. Az előszerződés egyfajta előzetes megállapodás, amelyben a felek kötelezettséget vállalnak arra, hogy a jövőben egy konkrét szerződést fognak kötn
A történetem egy barátom örökségéről szól, aki egy ígéretes helyen lévő építkezési telket kapott. A dolog azonban nem ment olyan simán, mint ahogy azt reméltem, hiszen a hagyatéki eljárás apja után több mint egy évig elhúzódott, mivel az ingatlanhoz szükséges vázrajz beszerzése sokáig tartott. A lányomék határozottan ragaszkodtak ahhoz, hogy ezen a telken építkezzenek, így már egy éve szóban megállapodtunk, hogy amint a hagyatéki eljárás lezárul, aláírjuk az adásvételi szerződést. Biztosíték gyanánt 10 000 eurós foglalót is átadtam a jövőbeli eladónak. Aztán azonban hatalmas csalódás ért: barátom, akit addig megbízhatónak tartottam, a foglalót ugyan visszaadta, de végül a telket egy újgazdagnak adta el, valószínűleg csillagászati áron. Ilyenkor felmerül a kérdés: mi értelme volt a foglalónak? Vajon a bíróság nem kötelezhetné az eladót a szerződés megkötésére? Nem lenne jogos, hogy az egyezséget megszegő fél a foglaló kétszeresét térítse meg? Az ilyen helyzetek valóban mélyen elgondolkodtatnak a bizalomról és a jogi keretekről, amelyek védenének minket az ilyen csalódásoktól.
Először is fontos tisztázni, hogy a Polgári Törvénykönyvünk (Ptk.) nem ismeri a "foglaló" jogintézményét, így a régi magyar szokásokra épülő foglaló kétszeres visszafizetése jogilag nem érvényesíthető. Olvasónk szándékait figyelembe véve azonban megállapítható, hogy az adott helyzetben az előleg célja a jövőbeni szerződés megkötésének biztosítása volt. Volt barátjának természetesen vissza kellett adnia ezt az előleget, hiszen különben jogtalanul gazdagodott volna. Mindazonáltal az előleg önmagában nem kötelezi a jövőbeni eladót a szerződéskötésre. Ha azt kívánták volna biztosítani, hogy volt barátja a telket kizárólag olvasónknak vagy az ő lányának adja el, a Ptk. 50a. §-a értelmében az ún. előszerződés (szlovákul: zmluva o budúcej zmluve) lehetősége állt rendelkezésre, amely egy alternatív megoldást kínált volna.
Az előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben a felek előre rögzítik, hogy egy későbbi időpontban, vagy bizonyos feltételek teljesülése esetén, végleges szerződést kötnek egymással. Az előszerződés lényeges eleme, hogy jogi érvényességgel bír, így ha a felek betartják a megállapodásban foglaltakat, a végleges szerződés a bíróság előtt is érvényesíthető. Például, ha valaki a jövőben szeretne egy adott terméket megvásárolni, és biztos akar lenni abban, hogy azt kizárólag neki értékesítik, a korábban meghatározott vételáron, akkor előszerződést kell kötnie.
Az előszerződést a szerződéskötésre vonatkozó jogszabályi előírásoknak megfelelő formában kell létrehozni. Amennyiben a szerződés tárgya ingatlan, az kizárólag írásban érvényesíthető. Az ilyen típusú szerződésnek általában tartalmaznia kell: a szerződő felek azonosító adatait, a szerződéses tárgy pontos leírását, valamint a felek aláírását. Adásvétel esetén elengedhetetlen a vételár és a kifizetés módjának rögzítése is, beleértve azt az előleget, amelyet az előszerződés megkötésekor már teljesítettek. Az előszerződés egyik leglényegesebb eleme a végleges szerződés megkötésének időpontjának meghatározása. Ez az időpont nem feltétlenül kell, hogy konkrét dátum legyen; például olvasónk esetében úgy is megfogalmazható: A szerződő felek vállalják, hogy a végleges szerződést az XY hagyatékátadó határozatának jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül megkötik.
Amennyiben a megállapított határidőn belül a végleges szerződés nem jön létre, a következő egy év során lehetőség nyílik arra, hogy a felek kérvényezzenek egy bírósági eljárást, melynek célja az előszerződésben rögzített szándék véglegesítése, például egy adásvételi szerződés esetén. A bíróság döntése alapján ez az előszerződés hivatalosan bejegyezhető a nyilvántartásba. Fontos azonban megjegyezni, hogy ha az előszerződés megkötését követően jelentős változások lépnek fel, például a végleges szerződés megkötését túlságosan távoli időpontra tervezik, ami a piaci árak drámai emelkedésével járhat, a bíróság elutasíthatja a végleges szerződés létrehozására tett kérelmet.
