Cikkünkben körüljárjuk a településvédelmi törvénnyel kapcsolatos legfontosabb kérdéseket és válaszokat, hogy tisztában legyél a beköltözés és ingatlanvásárlás lehetséges korlátozásaival. Milyen hatásai vannak ennek a jogszabálynak? Miért fontos ez a helyi

Tényleg megtilthatja az önkormányzat, hogy eladjam az ingatlanomat? Mi lesz a bankok válasza, megdrágulnak a lakáshitelek? Csökkenhet az otthonom értéke, ha az önkormányzat korlátozza a beköltözést? - számos aggódó olvasói levél érkezett a Pénzcentrum szerkesztőségéhez amióta benyújtották a "helyi önazonosság védelméről" szóló törvényjavaslatot. Cikkünkben a jelenleg tudottak alapján megválaszoljuk a legfontosabb kérdéseket a tervezet kapcsán.

Több olvasói levél érkezett szerkesztőségünkhöz, amelyek aggodalmuknak adtak hangot a "helyi önazonosság védelméről" szóló törvényjavaslat kapcsán. Sokan attól tartanak, hogy az önkormányzatok új hatáskörük révén milyen módon befolyásolják az ingatlanszerzési folyamatokat, a lakcímbejelentéseket, vagy akár az otthonaik értékesítését. Ráadásul olyanok is írtak, akik költözést terveznek, és aggasztja őket, hogy a bankok milyen intézkedéseket hoznak majd, illetve hogy milyen hatással lesz mindez a lakáshitelek piacára.

Cikkünkben most azokat a leggyakrabban felmerülő kérdéseket járjuk körbe, amelyek segítenek jobban megérteni, hogy az egyes rendelkezések milyen hatással lehetnek a mindennapi életünkre.

A javaslat célja, hogy alkotmányos védelem alá helyezze "a helyi közösségek identitását és arculatát." A kormány szerint a gyors ingatlanpiaci változások veszélyeztetik a települések lakosságszerkezetét, ezért azok új, helyben alkalmazható eszközökkel óvhatják meg a közösség összetételét.

Nem: a javasolt törvény módosított változata már nem foglalja magában a korábban tervezett, átfogó ingatlanszerzési tilalmat. Az önkormányzatok számára azonban továbbra is rendelkezésre állnak olyan befolyásoló eszközök, amelyek segítségével lényegesen korlátozhatják egyes vásárlók ingatlanszerzési lehetőségeit.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlant elsőként az önkormányzat számára kell felajánlani, méghozzá ugyanazokkal a feltételekkel, amelyek alatt később hirdetnénk meg az eladást. A joggyakorlási időszak, amely 30 napig tart, lehetőséget ad az önkormányzatnak arra, hogy eldöntse, kívánja-e megvásárolni az ingatlant. Ha az önkormányzat nem él ezzel a lehetőséggel, akkor a következő jogosultak lépnek színre: a telekhatárosok és a helyi lakosok, végül pedig a külső vevők.

Az önkormányzat rendeletek keretében határozza meg a kívánt lakosságszámot, és jogvédelmi lehetőségeivel csak abban az esetben élhet, ha a tényleges népesség eléri vagy meghaladja ezt a megállapított határt. Ezt a küszöbértéket településrészenként is alkalmazni lehet, azonban fontos, hogy az ne legyen alacsonyabb a legutolsó népszámlálás adatai alapján megállapított lélekszámnál. Ez azt jelenti, hogy egy adott településen vagy településrészen nem lehet a lakók száma kevesebb, mint a népszámláláskor rögzített érték, csupán a számuk növekedhet.

Az ingatlanszerzés joga általánosan érvényben marad, azonban a lakcímbejelentéshez szükséges feltételek és az elővásárlási jog érvényesítési sorrendje kulcsfontosságú szerepet játszik a folyamatban. Először az önkormányzat kap lehetőséget a vásárlásra, ezt követően pedig azok a helyi lakosok élvezhetik az előnyöket, akik legalább öt éve ott élnek, vagy akik telekhatárosok. Így dől el végső soron, hogy ki költözhet be az ingatlanba.

Természetesen, itt van egy egyedibb változat: Nem lehetetlen az eladás, azonban az elővásárlási joggal rendelkező személyek, amennyiben élnek ezzel a jogukkal, átvehetik a vevő pozícióját. Ez a helyzet nem vonja meg tőled az eladási lehetőséget, csupán azt befolyásolja, hogy végül ki lesz az új tulajdonos.

Természetesen! Íme a szöveg átfogalmazva: Igen, az állami támogatások, mint például a CSOK Plusz vagy a Falusi CSOK, segítségével vásárlók bármilyen, az ilyen rendeletek által érintett településre korlátozás és feltétel nélkül költözhetnek.

A babaváró és a munkáshitel vonatkozásában a szabályozás nem teljesen világos, azonban valószínűleg kedvezőbb feltételekkel fogják kezelni a helyzetet.

A betelepülésre vonatkozó korlátozás nem terjed ki arra a személyre, aki...

Az önkormányzat jogszabályi keretek között másokat is mentesíthet a kötelezettségek alól. Az új lakók esetében egy úgynevezett betelepülési eljárást kell kezdeményezni, amelyet a betelepülni szándékozó indít el, míg a képviselő-testület feladata az eljárás lebonyolítása. A betelepülőnek kell igazolnia, hogy megfelel a szükséges feltételeknek. Az eljárás időkerete 30 nap, ami egy további 30 nappal hosszabbítható, ha szükséges. Ha valaki nem ért egyet a döntéssel, közigazgatási pert indíthat.

Biztosra vehető, hogy ahol korlátozásokat alkalmaznak, ott a potenciális vásárlók köre szűkül, ami különösen egyes településeken vagy városrészekben árcsökkenést idézhet elő, főként, ha a kereslet korábban jelentős volt. A várakozások szerint a főváros körüli településeken és a vidéki központokban lesz a leginkább észlelhető ennek a hatása, amennyiben egy-egy önkormányzat kihasználja ezt a lehetőséget.

Amikor a potenciális vásárlók száma csökken, az adott területen az ingatlanárak is csökkenhetnek. Ezzel szemben, ha a közeli településeken nincsenek ilyen korlátozások, ott a négyzetméterárak emelkedésére lehet számítani, hiszen valószínű, hogy több érdeklődő fog megjelenni a piacon.

Nem közvetlenül: a jogszabály keretei között az elővásárlási jog jogosultjai (önkormányzat, telekhatáros, helyi lakos) dönthetnek úgy, hogy élnek a vételi lehetőséggel. Ha egyikük sem él vele, bárki megveheti az ingatlant.

A lakáshitelek kapcsán a bankok jellemzően az ingatlanpiaci árakat és a vásárlók anyagi helyzetét mérlegelik a fedezet értékének meghatározásakor. Amennyiben a vevői korlátozások következtében csökken a kereslet, úgy a fedezet értéke is lecsökkenhet. Ez pedig szigorúbb hitelbírálatot vagy a hitelösszeg mérséklését vonhatja maga után.

Bár erről egyelőre kivatalos információnk nincs, de valószínűleg a bankok óvatosabban hitelezhetnek majd ingatlanokat olyan településeken, ahol érvényben van a korlátozás - vagy csak esélyes, hogy az önkormányzat bevezeti.

A piaci logika alapján a bizonytalanságok és kockázatok beárazása elengedhetetlen a hiteltermékek világában. Csányi Péter, az OTP vezérigazgatója, korábban már kifejtette, hogy a települési beköltözés korlátozása negatívan hathat az ingatlanok piaci értékére. Ez pedig jelentős hatással van a bankok fedezetértékelésére és a jelzáloghitelezési folyamatokra. A szigorúbb szabályozások különösen a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelmű rétegeket érinthetik hátrányosan, kiszorítva őket a hitelpiacról.